MENSE RECHTEN

Corona-blues

Datum: Haarlem, 20-10-2021

Auteur: Martijn Mense

De overheidsmaatregelen die zijn getroffen naar aanleiding van de zogenaamde coronapandemie hebben aanleiding gegeven tot de nodige rechtszaken (en tot een hoop uitstel waardoor ik weinig aardigs had om over te schrijven). Eén van de voornaamste onderwerpen waarover (veel) werd geprocedeerd, was de vraag of een huurder van met name winkels of horecagelegenheden, die op grond van overheidsmaatregelen gesloten werden, aanspraak zou kunnen maken op huurprijsvermindering.

Al vrij snel ontstond een lijn in de uitspraken die er – samengevat – op neer kwam dat de vraag of de overheidssluiting een gebrek opleverde niet beantwoord hoefde te worden nu die sluiting wel als een onvoorziene omstandigheid in de zin van de wettelijke regeling ter zake aangemerkt kon worden. Waar het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden, gezien het uitzonderingskarakter van die regeling, vóór 2020 een wat slapend bestaan leidde, vormt het nu de basis voor in wezen een standaard halvering van de huur. Vrij ingrijpend dus. Of de andere helft van de huur betaald moet worden, is afhankelijk van de omzet die de huurder nog weet te realiseren, waarbij het percentage van die gehandhaafde omzet het percentage is dat van de andere helft van de huur betaald moet worden, en aanspraak op steunmaatregelen (zie voor de laatste opvattingen over deze berekening http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2021:2728).

In de zaak waar het in dit blog om gaat, nam de huurder het initiatief een procedure te beginnen tegen de verhuurder. Partijen lagen al geruime tijd overhoop over de hoogte van de huur (de huurder vond die te hoog) en corona vormde een passende gelegenheid die discussie maar weer eens te heropenen. De inzet van de huurder was in de eerste plaats ontbinding van de huur met terugwerkende kracht en als dat niet zou lukken vermindering van de huur.

De rechter vond de ontbinding te ver gaan. De verhuurder kon namelijk geen verwijt gemaakt worden van de overheidssluiting. Wel vond de huurder gehoor waar dat de vermindering van de huur betrof. Na een berekening van de huur over het jaar 2020, onder meer aan de hand van de door de huurder aangeleverde omzetgegevens (zie voor een voorbeeld van hoe dat niet moet http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:3453), kwam de rechter ten aanzien van 2021 tot de volgende overweging: ‘De kantonrechter geeft partijen voor de periode per 1 januari 2021 de volgende richtsnoer mee. [Huurder] heeft recht op een huurkorting van 50% van de eventuele omzetdaling, als die omzetdaling meer dan 30% ten opzichte van het jaar 2019 bedraagt. Bij een omzetdaling van meer dan 30% wordt het causaal verband met de coronacrisis namelijk aanwezig geacht. De eventueel toegekende TVL moet bij de omzet worden opgeteld. Partijen kunnen de verdere korting op de geldende huurprijs zelf berekenen op basis van de door de kantonrechter steeds toegepaste rekenmethode, zolang de beperkende maatregelen in de horeca gelden.

Het venijn zit hem zoals wel vaker in de staart. Door te overwegen dat partijen de huurprijs zelf kunnen berekenen op basis van de door de kantonrechter toegepaste rekenmethode, zolang de beperkende maatregelen in de horeca gelden, wordt een dubbele rechtsonzekerheid in het leven geroepen waar dat de omvang van de verschuldigde huur betreft. Die kan namelijk steeds pas achteraf vastgesteld worden (waar deze bij vooruitbetaling verschuldigd is). Daarnaast is de duur van die onzekerheid onbepaald. De frase ‘zolang de beperkende maatregelen in de horeca gelden’ kent geen einddatum en wat onder beperkende maatregelen verstaan moet worden, is ook niet meteen duidelijk. Gevalletje juridische long COVID?

De uitspraak is gepubliceerd (zie http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNHO:2021:7504).

Martijn Mense, advocaat te Haarlem