MENSE RECHTEN

Een hoop juridische problemen kunnen voorkomen worden door duidelijke afspraken te maken en die afspraken vervolgens duidelijk vast te leggen. Gaat het dan toch mis, dan verdient het aanbeveling meteen en duidelijk uiteen te zetten wat de rechter hier aan zou moeten doen.

Een voorbeeld.

D. verhuurt een winkel met bovengelegen woning aan Z. Na verloop van tijd blijkt niet Z., maar zijn broer Z. de winkel feitelijk te gebruiken. Broer Z. betaalt ook de huur. Nadat die huurbetalingen nogal moeizaam zijn gaan verlopen, gaat D. met broer Z. om tafel zitten om tot verkoop van de winkel/woning te komen. Partij spreken af dat de bankgarantie die in het kader van de huur was gesteld uitbetaald zou worden aan D. en zo in mindering op de koopsom strekt. Dat scheelt ook weer overdrachtsbelasting.

Vlak voor de datum die bedacht was voor levering blijkt broer Z. de koopsom niet voor handen te hebben. De levering wordt – ondanks dat D. er geen vertrouwen meer in heeft – uitgesteld. Bij de uitgestelde levering blijkt dat de bankgarantie was gesteld door de oorspronkelijke huurder Z. Broer Z. weigert de koopsom te verhogen omdat dat niet was afgesproken. D. geeft te kennen dat als het zo moet de koop van de baan is. De notaris probeert de gemoederen te bedaren en stelt een briefje op waarin staat dat broer Z. een bedrag gelijk aan de bankgarantie verschuldigd is aan D. De levering gaat alsnog door.

Aangesproken op betaling van het bedrag dat op het briefje staat, weigert broer Z. wederom betaling. Hij heeft de hele koopsom betaald. Dit staat ook zo in de akte van levering en de nota van afrekening.

In de daaropvolgende procedure concludeert de kantonrechter dat D. er niet in is geslaagd uit te leggen wat de bedoeling was van het bedrag op het briefje. Bij die stand van zaken moet de kantonrechter ervan uitgaan dat het bedrag daar per abuis is opgenomen en dat de opname van dit bedrag in die opsomming niet berust op een overeenstemming tussen partijen dat broer Z. dit aan D. moet betalen, aldus de kantonrechter. De vordering wordt afgewezen. Broer Z. had op zijn beurt halverwege de procedure een vordering ingesteld tegen D. vanwege in het gebouw aangetroffen asbest. Die vordering wordt ook afgewezen omdat een tegenvordering niet later dan bij antwoord ingesteld kan worden.

In beroep kan D. een verklaring van de betrokken notaris overleggen waarin de door hem gestelde gang van zaken wordt bevestigd. Op grond van die verklaring en de andere documenten die zich in het dossier bevinden komt het gerechtshof tot het oordeel dat broer Z. zich wel degelijk heeft verbonden tot betaling van het bedrag dat op het briefje staat. Ten aanzien van de tegenvordering van broer Z. overweegt het gerechtshof dat broer Z. in de conclusie van antwoord weliswaar heeft aangevoerd dat het pand grote hoeveelheden asbest bevat, dat dit niet vooraf is gemeld en dat hij de schade zal verhalen op D., maar hij verbindt aan deze stellingen geen concrete vordering, noch een grondslag. Een petitum ontbreekt eveneens. Dat broer Z. een eis in reconventie wilde indienen was daarmee onvoldoende kenbaar uit zijn conclusie van antwoord. Ook het gerechtshof wijst de vorderingen van broer Z. af.

Het arrest is gepubliceerd (zie https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2022:1868).