MENSE RECHTEN

Verlenging van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, geen goed idee

Datum: Haarlem, 15-03-2022

Auteur: Martijn Mense

In tandem met de aanpassing van het ontslagrecht is ook de regeling rond verhuur van woonruimte gewijzigd. Was in het verleden alleen met kunst- en vliegwerk de verhuur van woonruimte voor bepaalde tijd overeen te komen - dus met de mogelijkheid op afzienbare termijn weer van de huurder af te komen - is het sinds medio 2015 (op grond van de Wet doorstroming huurmarkt 2015) mogelijk woonruimte zonder dat risico te verhuren. Voor zogenaamde zelfstandige woonruimte is de maximale termijn nu twee jaar. Voor onzelfstandige woonruimte (denk aan kamerverhuur) is dat vijf jaar.

Helemaal zonder risico is het leven in het algemeen en deze regeling in het bijzonder natuurlijk niet. Zo bepaalt de wet dat '[i]ndien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, [...] deze laatste overeenkomst [wordt] opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.' (zie artikel 7:271 lid 1 sub b. BW, laatste volzin). Iedere verlenging is dus in beginsel verlenging voor onbepaalde tijd. De tijdelijke uitzondering die vanwege de coronacrisis was ingevoerd (zie https://wetten.overheid.nl/BWBR0043425/2020-06-26), is al weer ingetrokken.

Met name in situaties waarin een verhuurder meent een huurder te helpen door hem nog even te laten zitten, kan dat naar uitpakken (zie bijvoorbeeld https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBMNE:2021:5765). Een verhuurder doet er dus verstandig aan termijnen strikt te hanteren.

Dit laatste geldt ook voor de verplichting de huurder 'niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd [waarvoor de huur was aangegaan] is verstreken, [...] over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk [te informeren].' (zie artikel 7:271 lid 1 sub b. BW, tweede volzin). Het gaat hier niet om een tijdige opzegging, maar om een tijdig gedane schriftelijke mededeling aan de huurder dat de huur op de overeengekomen einddatum eindigt. Hierbij geldt dat te laat informeren eveneens een overeenkomst voor onbepaalde tijd tot (rechts)gevolg heeft. Te vroeg informeren, loopt soms slecht af voor de verhuurder (zie https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBNNE:2018:5073) en soms goed (zie https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHARL:2022:1345).

Hoewel de mogelijkheden van de verhuurder behoorlijk zijn uitgebreid waar dat tijdelijke verhuur betreft, doet een verhuurder er goed aan ruim binnen de lijntjes te blijven kleuren.

Martijn Mense, advocaat te Haarlem